賃貸借

January 20, 2018

 

賃貸借

 

第六百一条  賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

※諾成・有償・双務契約です。賃貸借契約には、当事者間の信頼関係が重視されます。

使用収益させるのは賃貸人の積極的な義務であり、第三者が賃借権を妨害するときはこれを排除しなければなりません。

 

短期賃貸借

第六百二条  処分につき行為能力の制限を受けた者又は処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。

一  樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借 十年

二  前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借 五年

三  建物の賃貸借 三年

四  動産の賃貸借 六箇月

 

短期賃貸借の更新

第六百三条  前条に定める期間は、更新することができる。ただし、その期間満了前、土地については一年以内、建物については三箇月以内、動産については一箇月以内に、その更新をしなければならない。

 

賃貸借の存続期間

第六百四条  賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。

2  賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から二十年を超えることができない。

 

敷金

賃貸借契約終了の際、未払い賃料債務や建物の汚損による損害賠償債務などに充当されます。(汚損は経年変化、通常損耗はあたりません。(最判H17.12.16))

敷金返還に対して、建物の明渡しとの同時履行や留置権は認められません。(判例)

 

不動産賃貸借の対抗力

第六百五条  不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

※その他に、借地上に登記された建物を所有する場合(借地借家法10条1項)建物の引き渡しがあった場合(借地借家法31条1項)があります。

 

修繕義務

第六百六条  賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

2  賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

判例

賃貸人が修繕義務を履行しないため、目的物が使用収益に適する状態に回復しない間は、賃料の支払を拒絶できます。

特約により一定に範囲で修繕義務を賃借人に負担させることもできます。

使用収益を妨げられた場合、その割合に応じた賃料の支払を拒絶できます。

 

賃借人の意思に反する保存行為

第六百七条  賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

 

賃借人による費用の償還請求

第六百八条  賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

2  賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第百九十六条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

※行使期間は目的物を返還したときから1年以内です。

 

減収による賃料の減額請求

第六百九条  収益を目的とする土地の賃借人は、不可抗力によって賃料より少ない収益を得たときは、その収益の額に至るまで、賃料の減額を請求することができる。ただし、宅地の賃貸借については、この限りでない。

 

減収による解除

第六百十条  前条の場合において、同条の賃借人は、不可抗力によって引き続き二年以上賃料より少ない収益を得たときは、契約の解除をすることができる。

※宅地の賃貸借は除きます。

 

賃借物の一部滅失による賃料の減額請求

第六百十一条  賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

2  前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

 

 

 

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